仲介会社へ査定依頼をして売却するという流れですが、そもそも査定とはどのようなものかと疑問に思う人も多いのではないでしょうか。不動産売却は人生の中でも1度あるかないかのことです。今回は、査定とは何か？　どのように行うか？　相場価格はどのように調べるか？　など、査定の詳細について解説します。

査定方法とは？

不動産売却時の査定について知っておくべき点は以下の点です。

・査定金額とは何か？

・査定金額の算出方法は？

・査定後は何をする？

上記のような「査定の基本」を頭に入れておくことで、査定時に不動産会社と話をするときスムーズに会話を進めることできます。

〇査定金額とは何か？

査定金額とは、不動産会社が売主に「不動産売却の目安価格」を提示することです。つまり、「その金額で確実に売れる」という金額ではなく、ニュアンスとしては「恐らく売れる」という方が近くなります。

「査定金額＝売却できる価格」と勘違いする人も多いので、あくまで目安価格であるという点は理解しておきましょう。

〇査定金額の算出方法は？

不動産の売却査定は色々な算出方法がありますが、主に利用されるのは「成約事例比較法」です。成約事例比較法とは、以下のような流れで周辺の成約事例をピックアップし、それを参考に査定額を算出する方法になります。

・周辺で最近成約した売却事例をピックアップ

・駅距離や築年数などで物件を絞る

・部屋の広さや間取りなどの部屋を絞る

とにかく、査定したい部屋と似た部屋をピックアップします。その後、ピックアップした成約価格と成約までにかかった期間などを考慮し、物件の査定額を算出するという流れです。このような方法で査定額を算出するので、不動産会社によって査定額が異なります。

というのも、ピックアップする物件は似ているかもしれませんが、その物件への見解が不動産会社ごとに異なるからです。たとえば、過去に同じエリアでの売却実績が多い不動産会社であれば、成約事例に独自の情報がプラスされます。それがネガティブな情報であれば査定額が下がり、ポジティブな情報であれば査定額が上がるというわけです。

逆に、そのエリアでの売却実績が少なければ、不動産全体の市況や現在抱えている購入検討者の状況などを見て査定額を決めます。このような「見解の違い」によって、不動産会社ごとに査定額は異なる場合が多いというわけです。

〇査定後は何をする？

不動産会社に査定してもらった後は、その査定額の根拠を見極めて、売却を依頼する不動産会社を決めます。査定してもらったら必ず売却してもらうというわけではありません。査定後に「媒介契約」を結ぶことで、正式に自分の不動産の売却を依頼するのが流れなのです。

言い換えると、不動産会社の見極めは査定時にしかできません。査定は不動産売却において非常に重要なフェーズになります。だからこそ、次項で解説する相場価格の調べ方を理解し、査定額の見極めの手助けにする必要があるのです。

相場の調べ方1：REINS Market Information

相場価格の調べ方の1つ目は、REINS Market Information※を利用して、以下の流れで成約事例を調べる方法です。

・物件種類（マンション・戸建て）を選択

・都道府県と地域を選択

・地域の詳細や駅距離などで絞る

上記のように物件の種類や立地、その他詳細な情報で絞り込み、成約事例を確認します。そうすると、成約時期と単価が調べられますので、自分と似たような不動産が、いつ頃どのくらいの金額で成約したかが分かるというわけです。

このREINS Market Informationは、不動産会社が利用するREINSのデータを基にしています。REINSは、世の中で成約された全事例が載っているわけではありませんが、事例の数としてはかなり多いので確からしい情報と言えます。

※REINS Market Information

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

相場の調べ方2：土地総合情報システム

REINS Market Information以外に相場を調べる方法としては、土地総合情報システムを利用する方法があります。まずはサイト※にアクセスして以下の手順で検索しましょう。

・取引時期を選択

・不動産の種類（宅地、中古マンションなど）を選択

・確認したいスポットを選ぶ

土地総合情報システムは、成約者に向けて国土交通省が実施したアンケートベースになっています。そのため、REINS Market Informationよりは事例数が少ないのがデメリットです。成約事例のアンケートが返送されてきた物件情報だけなので、自分の物件の周辺情報がない場合もあります。

ただ、土地総合情報システムはREINS Market Informationよりも操作性は高いので調べやすいという点はメリットです。REINS Market Informationも土地総合情報システムも、さほど時間はかからないので両方のサイトで検索することをおすすめします。

できれば、どちらのサイトでもデータをエクセルなどにダウンロードしておくと良いでしょう。そうすれば、広さや築年数などで絞り込みやすいので、より自分の物件に近い条件で検索できます。

※土地総合情報システム

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

まとめ

このように、査定は不動産売却において重要であり、査定する前に相場価格を頭に入れておくことで、査定額の根拠を見極めやすくなります。そのため、事前にREINS Market Informationと土地総合情報システムを利用して、周辺の相場価格を調べておきましょう。

監修

［ライター］

nakamura

［経歴］

不動産ディベロッパーで新築マンション・戸建ての売却、中古マンション・戸建ての仲介、投資用マンションの仲介および用地取得などに携わったのち独立。現在は、新卒採用コンサルティングを行うかたわら、不動産仲介のヘルプ（物件案内～クロージング）も手がける。

［保有資格］

宅地建物取引士