不動産売却時には、たとえば「親が高齢である」「どうしても契約の場面に立ち会えない」などの理由で、代理人を立てて契約することがあります。今回は、代理人を立てて不動産売却全般を行う方法を、注意点を交えて解説していきます。

■代理契約は委任状を用意しよう

代理契約には２種類あります。まずは、本章と次章で1つ目の方法である「委任状を利用して代理契約する」という点について解説します。

委任状を利用した契約については、以下の点を知っておきましょう。

・委任状とは？

・委任者が行うべきこと

○委任状とは？

そもそも、委任とは「当事者の一方が法律行為を相手に頼み、相手がそれを承諾すること」です。

これを不動産売却に置き換えると、「委任者が、自分の代わりに不動産売却をあなた（代理人）にお願いする」ということになります。

ただし、代理を依頼している旨は書面に残さないと信頼性に欠けます。

たとえば、「わたしの不動産の売却をこの人にお願いしています」と口頭で言われても、仲介する不動産会社や買主は不安です。そのため、委任状という書面が必要になります。

○委任者が行うべきこと

ただし、実際に委任状を作成して不動産売却の代理契約をする際、委任者（物件の所有者）は何もしなくて良いわけではありません。

というのも、一般的には不動産会社へ正式に自分の物件の仲介（売却活動）を依頼する「媒介契約」の締結時に、委任者の意思確認は行います。

媒介契約を締結するときにも委任状で代理契約できますが、その際に不動産会社の営業マンと委任者は顔を合わせるのが一般的ということです。

そこで営業マンが委任者の意思をしっかりと確認した後は、売買契約に関する全てのことを代理人の意志で行えます。

■委任状作成時に知っておくべきこと

このように、委任状を利用することで代理契約することは可能ですが、委任状を作成するときは以下の点を知っておきましょう。

・委任状に記載すること

・委任状以外に必要なもの

委任状の作成は、仲介を依頼する不動産会社にお願いすることが多く、その場合は国土交通省が定める委任状を利用します。

なお、国土交通省が定めるフォーマット以外でも委任状は成立するので、詳しくは不動産流通推進センターのサイトをご参考ください。

○委任状に記載すること

委任状には以下の内容が記載されています。

・不動産の売却を委任する旨

・売買物件の表示

・売買価額

・手付金額

・手付金解除期限

・融資未承認の場合の解除期限

・違約金の額

・引渡し日（「契約日から○か月以内」などの表記）

上記のような内容が記載されており、委任者と受任者（代理人）が署名・捺印します。

○委任状以外に必要なもの

委任状で代理契約をする際、委任状以外に以下の書類が求められます。

・委任者：実印、印鑑証明書

・代理人：印鑑、本人確認書類

物件所有者である委任者側は、実印と印鑑証明が必要です。前項で解説した「委任者の捺印」は実印が必須であり、その印鑑が実印である証明として「印鑑証明」が必要なのです。

一方、受任者である代理人は認印でも問題ありませんが、本人確認書類が必要です。

なぜなら、不動産会社や買主が契約を結ぶときに、目の前で代理契約を結ぶ人が「代理人本人」であるという確認が必要だからです。

つまり、契約時は委任状にて委任者から代理人として認められていることを確認し、かつ身分証明書で代理人本人である確認が必要なのです。

■成年後見人になることでも代わりに売却できる

代理契約を行う2つ目の方法は成年後見人になることです。

ただ、こちらは売主が認知症などを患い、判断能力が低下したときなどに行う方法であり、一般的な代理契約は前項の委任状作成である点は認識しておきましょう。

○青年後見人とは？

成年後見人とは、家庭裁判所によって選任された人物であり、認知症などの障害によって判断能力が低下した人に代わり、財産や権利などを守る役割を担う人です。

たとえば、認知症になった親御さんが不動産売却をした場合、判断能力が低下しているので極端に安い金額で売ってしまうかもしれません。このようなことを防ぐために、子供が成年後見人となって、不動産売却を親（物件所有者）の代理で契約をすることがあります

○成年後見人の申し立てが必要

簡単に成年後見になることはできません。なぜなら、成年後見人になることで、家の売却のほかにも「財産に関するさまざまなこと（預金を下ろすなど）」を行うことができるからです。

成年後見人になるには、以下のような書類を準備して、家庭裁判所に申請する必要があります。

・後見開始申立書

・申立付票（経緯を説明するもの）

・後見人等候補者身上書

・親族関係図

・本人の財産目録

・本人の収支予定表

・本人の健康診断書

・本人及び後見人等候補者の戸籍謄本

・まだ成年後見等の登記がなされていないことの証明書

ただし、申請から受理までは3～6か月かかり、受理されるまでは成年後見人として契約することはできません。また、売却する場合も家庭裁判所に許可（売却価格の検証など）が必要です。

■まとめ

このように、代理契約をする場合には、基本的に委任状での代理契約になります。仮に、代理契約を希望する場合は、媒介契約を結ぶ前に不動産会社に相談すると良いでしょう。