不動産を売却するときは、「3,000万円の特別控除」という税制優遇があります。この制度は、自宅の売却であれば利用できることが多いですが、利用できないと高額な税金を支払う可能性があるので要注意です。そのため、どんなときに利用できないか？を知っておく必要があるので、この記事では特に注意すべき「利用できない2つのケース」を解説します。

■3,000万円の特別控除を利用できない場合の税額

まずは、そもそも3,000万円の特別控除とは何か？について、以下を解説していきます。

・譲渡所得の計算方法
・譲渡所得の税率
・3,000万円の特別控除

○譲渡所得の計算方法

不動産を売却したときは、以下の計算式で算出される譲渡所得（≒売却益）がプラスであれば、譲渡所得税がかかってきます。

譲渡所得＝（売却価格－売却時の諸費用）―（購入時の価格＋購入時の諸費用－減価償却費用）

○譲渡所得の税率

前項で計算して譲渡所得がプラスであれば、保有期間に応じて以下の税率が課せられます。

長期保有は不動産を売却した年の1月1日時点で保有期間が5年超のとき、短期保有は5年以下のときです。

仮に、譲渡所得が500万円であれば、長期保有で1,015,750円、 短期保有で1,981,500円という高い税額になります。

○3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除を利用することができれば、譲渡所得が3,000万円までは控除（マイナス）されます。

譲渡所得が3,000万円を超えるケースは稀なので、この制度が利用できれば、大半の不動産売却では譲渡所得（税）がゼロになるでしょう。

■ケース1：居住用として見なされないケース

このように、不動産売却で譲渡所得が発生すると、高い税率である譲渡所得税が課せられてしまいます。そのため、不動産売却時はできれば3,000万円の特別控除を利用したいところです。

ただし、3,000万円の特別控除を利用するには条件があり、利用できないケースとして多いのが居住用として見なされないケースです。

このケースについて以下を知っておきましょう。

・居住用と判断する基準
・住民票を移しただけではNG

○居住用と判断する基準

売却した不動産が居住用かどうかを判断する基準は、基本的に住民票の有無です。そのため、住民票を移さずに居住している家を売る場合は要注意です。

住宅ローンを組んで不動産を買えば、新しい住所の住民票を金融機関へ郵送する必要があります。これは、住宅ローンは「自宅用」のローンなので、きちんと移り住んだこと（自宅であること）を金融機関が確認するためです。

一方、不動産を現金で購入した場合には、新しい住所での住民票を金融機関に提出する必要はありません。また、登記も旧住所で登記することができるので、住民票を移さなくても引っ越しできてしまいます。

とはいえ、原則は新しい住所に引っ越せば住民票は移す必要がありますし、色々な手続きに住民票は必要なので、大抵の人はきちんと住民票は移転するでしょう。

しかし、面倒だからという理由で住民票を移さない人もいるかもしれません。そのような人は、3,000万円の特別控除が利用できない可能性があるので要注意です。

○住民票を移しただけではNG

また、住民票を移していれば良いというわけではありません。というのも、そもそも3,000万円の特別控除の適用を「自宅の売却」に限定しているのは、投資用物件の売却に適用させないためです。

つまり、投資用物件を売却するときに、「3,000万円の特別控除を利用するという目的で住民票を移して自宅として売る」という場合には、いくら住民票があっても3,000万円の特別控除は利用できない場合があります。

この辺りは税務署が判断するので詳しい基準は分かりません。ただ、原則として投資用不動産にはこの制度が適用できない点は認識しておきましょう。

■ケース2：自宅だったが現在は住んでいないケース

次に、昔は自宅だったものの、現在は住んでいないケースに関して注意すべき以下を知っておきましょう。

・今は住んでいない家を売る
・昔住んでいた家を取り壊して敷地を売る

○今は住んでいない家を売る

たとえば、親から相続した家に住んでいたものの、別の家に引っ越した後にその相続した家を売るとします。

その場合、住民票は売却する家にはありませんが、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、3,000万円の特別控除は利用可能です。

仮に、2015年5月に引越し（住民票移動）したのであれば、2018年12月31日までに売却すれば3,000万円の特別控除は利用できるというわけです。

○昔住んでいた家を取り壊して敷地を売る

前項と同じく、昔住んでいたものの今は別の家に住んでおり、さらに家は解体してしまったとします。その状況で敷地だけを売却する場合、3,000万円の特別控除を利用するためには以下が条件です。

・その敷地の譲渡（売買）契約を、家屋を取り壊した日から1年以内に締結
・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していない

たとえば、家屋を解体した後に、その敷地を短期間でも「月極駐車」として運用しているときなどは、3,000万円の特別控除は利用できないので注意しましょう。

■まとめ

「自宅の売却時に税金がかかった」という話をあまり聞いたことがないと思いますが、それは3,000万円の特別控除が適用されているからです。

しかし、上述したように適用にならないケースもあるので、まずは国税庁のホームページで確認し、それでも分からなければ税務署や税理士に相談しましょう。