2020.09.03

住宅ローンがあっても売却したいときの注意点とは

住宅ローンの残債が残っていても、何らかの事情で今の住まいを売却したいと考えている人もいるでしょう。でも、ローンがあるのに売却できる？銀行にはなんて言えばいい？と心配なことも多いですよね。ここでは、住宅ローンがある状態で不動産を売却するときの注意点などについてお伝えします。

売却するには住宅ローンの完済が必要

住宅ローンの返済が残っていても売却は可能です。ただし、残りのローンを一括で返済し、金融機関が設定している抵当権の抹消が必要です。

たとえば、最初に3,000万円の住宅ローンを借りていて、現在2,000万円の返済残高があるなら、2,000万円を一括で返済することになります。

一括で返済する資金は、全額を自己資金で返済するか、または、不動産を売却して、そのお金を一括返済の一部にする方法があります。しかし、不動産の売却価格が1,500万円だったときは、一括返済額が不足するため、残りの500万円は別途に自己資金などで準備する必要があります。

売却するときの注意点

売却したお金を、住宅ローンの返済にしたい場合、次の2つの点に注意が必要です。

住宅ローンの残債を調べる
売却価格の査定、差し引かれる諸費用を確認

住宅ローンの残債を調べる

売却価格を設定するためにも、最初に住宅ローンの残債がいくら残っているのかを調べます。返済する資金を全額売却分であてることができるかどうか、残高と照らし合わせて判断が必要です。

もしローンの残債が売却の予想価格よりも大幅に多いときは、不足分は自己資金が必要になりますので、実際に自己資金が準備できるか、しっかりと検討しておかなければなりません。

売却価格の査定、差し引かれる諸費用を確認

住宅の売却価格で、ローンの残債が支払いできるかどうかを検討するために、不動産の査定をして、おおよその売却価格を予想しますが、売却価格からは、不動産会社に支払う仲介手数料や、金融機関の抵当権抹消の登記費用などの諸費用が差し引かれることに注意しましょう。

諸費用を差し引いて、手元にいくら残ることになるか、不足分を自己資金で準備するためにも、しっかりと把握しておきたいですね。

不動産の譲渡所得税も注意が必要

不動産売却をしたときに、かかる費用として注意したいのが「税金」です。住宅などの不動産を売ると、3つの税金がかかります。

印紙税
譲渡取得税
住民税

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に必要なものです。売買契約書は、売主と買主がそれぞれ1部ずつ保管するもので、印紙代はそれぞれが負担します。

印紙税は、契約金額によって税額が決められており、現行は軽減措置が適用された印紙額になっています。

・契約金額1,000万円超え5,000万円以下･･････10,000円

・契約金額5,000万円超え1億円以下･･････30,000円

（一部抜粋）

譲渡取得税

不動産を売却し、「利益」が出た場合は、譲渡取得税がかかります。「利益」とは、不動産の売却価格から、不動産の購入価格と売却時の諸費用を差し引いたものです。

利益分に対する税率は、不動産の所有期間によって変わり、所有期間が5年超えの長期譲渡所得なら20%（所得税15%＋住民税5%）、所有期間が5年以下の短期譲渡所得なら39%（所得税30%＋住民税9%）で、長く所有している方が税率は低くなります。

所有期間5年が税率の分岐点のため、売却のタイミングが所有期間4年頃であれば、売却時期を検討してもよいかもしれません。

譲渡所得税は、住居用財産（マイホーム）や空き家などで税金が軽減される制度がいくつかありますので、売却前に確認しておきましょう。

住民税

不動産を売却し、利益が出たときにかかる譲渡取得税には、所得税とともに住民税もかかります。税金は確定申告で手続きをします。

不動産売却で利益があると、税金もかかります。あとから支払うことになるため、うっかり忘れてしまいそうですが、利益が出るのかどうかをシミュレーションしておきたいですね。

まとめ

住宅ローンの残債があっても売却はできますが、ローンの残債を一括で返済するためには、その資金をどのような方法で用意するのか決めておく必要があります。売却したお金を返済にあてたいと考えている場合は、不動産会社に支払う諸費用、登記代や売却後の税金で差し引かれることも考慮して、実際の手元に残るお金と自己資金でローン返済が可能かどうか、しっかりと検討する必要があるでしょう。