不動産の売却査定は、不動産売却の第1ステップです。売主は、売却査定の結果によって不動産会社を見極めますが、そのためには不動産会社が提示する査定額の根拠を精査する必要があります。

そこで今回は、その根拠を見極めるために必要な知識である、不動産会社が査定するときの査定方法3種類を詳しく解説していきます。

取引事例比較法

1つ目の査定方法は取引事例比較法です。取引事例比較法は最も利用される査定方法であり、この方法で査定額を算出することが大半です。そのため、売主の立場として以下を理解しておきましょう。

・取引事例比較法とは？

・不動産会社の査定額が違う理由

・自ら成約事例を調べる方法

まずは、不動産会社が活用している取引事例比較法の概要を理解しましょう。その上で、自らも取引事例比較法で査定額を算出できるように、成約事例を調べる方法を解説します。これらを理解することで、不動産会社が提示した査定額の確からしさを検証することが可能です。

○取引事例比較法とは？

取引事例比較法とは、周辺で成約した事例から査定額を算出する方法です。最寄り駅・駅距離・築年数・間取り・周辺環境など、なるべく諸条件が近い物件をピックアップします。そして、そのピックアップした物件がいくらで成約しているかを検証し、その金額から物件の査定金額を算出するという流れです。

このような方法で査定額を算出するので、成約事例が多いほど精度の高い査定額になります。一方、成約事例が少なければ「たまたま高く（安く）売れた事例があった」というように、1つの物件の成約価格に引っ張られやすいです。

○不動産会社の査定額が違う理由

不動産会社の査定額が違う理由は、まさにこの取引事例比較法を利用して査定額を算出しているからです。というのも、ピックアップする成約事例はどの不動産会社も似ていますが、その成約事例から「いくらで売れるか？」という解釈が異なります。

たとえば、その不動産会社が得意なエリアであれば、ピックアップした成約事例よりも高い査定額になりますし、その逆であれば低くなるでしょう。だからこそ、自ら成約価格を調べて、不動産会社が提示した査定額の根拠を見極める必要があります。

○自ら成約事例を調べる方法

自ら成約事例を調べる方法は以下の通りです。

・REINS Market Information

・土地総合情報システム

REINS Market Informationは、不動産会社がアクセスできるREINSとほぼ同じ情報を見られます。一方、土地総合情報システムで確認できる成約価格は、国土交通省が実施するアンケート調査が元です。

そのため、情報の確からしさはREINSの方が高いでしょう。ただ、どちらも簡単に調べることができるので、2つのサイトで成約事例を調べてみることをおすすめします。

原価法

2つ目の査定方法は原価法という査定方法です。原価法については以下の点を理解しておきましょう。

・原価法の計算方法

・原価法を知っておくメリット

○原価法の計算方法

原価法の計算式は、以下のように土地と建物によって異なります。

・土地：相続税評価額×土地面積

・建物：再調達原価×建物延べ床面積×（残存年数÷耐用年数）

再調達価格は、RC（鉄筋コンクリート造）で19万円/㎡、重量鉄骨造で16万円/㎡、軽量鉄骨・木造は13万円/㎡です。

○原価法を知っておくメリット

原価法は、金融機関が物件の担保価値を測るときに利用するので、融資が付きやすいか？という点を検証できるメリットがあります。検討者がいくら物件を気に入っても、融資の審査に通らないければ物件を購入することができません。

前項の計算式により、土地は相続税評価額が重要であり、建物は構造と築年数が大事であると分かったと思います。

収益還元法

3つ目の査定方法は収益還元法です。これは投資物件用の査定方法なので以下を参考知識として理解しておきましょう。

・収益還元法の計算式

・投資用で売却することはあるか？

○収益還元法の計算式

そもそも、収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類あります。DCF法は複雑なのでここでは割愛し、直接還元法の計算式を紹介します。

・直接還元法：年間の家賃収入÷還元利回り（表面）

たとえば、物件の家賃収入が想定で150万円だとします。そして、そのエリアで投資家が求める還元利回りが9%だったとします。その場合、「150万円÷9％＝1,666万円」が査定金額になるということです。言い換えると、物件価格が1,666万円であれば投資家の希望する9％という利回りが達成できます。

○投資用で売却することはあるか？

上述したように、これは投資用物件の査定方法なので参考程度に知っておきましょう。居住用物件を投資用物件で売却することはあまりないですが、稀に居住用と投資用の2軸で売却することはあります。

ただ、不動産仲介を依頼している不動産会社が、「自社の法人部門に紹介を依頼する」程度のものです。そのため、基本的には入居用として売却するため、上述した取引事例比較法がメインと理解しておきましょう。

まとめ

このように、不動産の売却査定には3種類ありますが、一旦は取引事例比較法を理解しておけば問題ないです。そのため、REINS Market Informationや土地総合情報システムを利用して成約事例を調べておきましょう。それが、不動産が提示する査定額の根拠の検証につながります。