不動産の売却査定は、机上で査定した後に実際に物件を見て査定額を精査する「訪問査定」をするという流れです。机上査定から訪問査定で査定額が下がることはあり、それは売却価格が下がる要因になります。今回は、そもそも査定額が下がるときはどんなときか？そして、少しでも高く売れるため対策を解説します。

思ったより劣化している

机上査定から訪問査定で査定額が下落する1つ目の要因は、物件が想定よりも劣化しているときです。「想定」というのは、築年数的にこのくらいの劣化具合だろう……という営業マンの主観によるところが大きいです。

感覚的な要素にはなりますが、自分自身から見ても室内・外観の劣化が激しい……と思えば査定前に以下を行いましょう。

・入念なクリーニング

・セルフでできる補修

○入念なクリーニング

まずは、フローリングやクロス、そして水回りを入念にクリーニングします。フローリングやクロスの汚れは、市販の洗浄液を利用して雑巾などで落とします。洗浄液を利用せずとも、固く絞った雑巾で拭くだけで意外と汚れは落ちるものです。

また、トイレ・キッチン・浴室・洗面所などの水まわりは、汚れがあると衛生面を気にする人が多いです。当然、カビなどは市販の薬剤で除去すべきですし、水垢などの水まわり特有の汚れもできるだけ除去するようにしましょう。

特に水まわりの汚れが目立つときは、クリーニング業者に依頼するか？も検討してみると良いです。

○セルフでできる補修

フローリングやクロスの傷も、できる限り自分で補修しましょう。たとえば、クロスが剥がれているだけであれば糊付けすれば問題ないです。クロス自体が破れてボードがむき出しになっていれば、収納内などの目立たないクロスをカッターで切って貼り付けることもできます。

フローリングも市販の補修材を利用すれば小さい傷は補修できるので、セルフで補修できる箇所は査定前に補修しておきましょう。

クリーニングも補修も査定額を上げるためというよりは、汚れによって内見者の印象は下げるのを防ぐためです。当然ながら、査定額が下がるということは内見者の印象が下がるということなので、クリーニングして査定額の下落を抑えるということは、内見者に良い印象を与え高く売りやすいということです。

陽当たり・眺望が悪い

机上査定から訪問査定で査定額が下落する2つ目の要因は、陽当たり・眺望が悪いという点です。眺望面は残念ながら対策は難しいですが、陽当たりは対策することで査定額を下げずに済む……つまり内見者の印象を悪くするのを防ぐことは可能です。

○そもそも陽当たりが悪いとは？

机上査定から訪問査定で査定額が下がり、その要因が「陽当たり」であるときは大体のケースで南向きが絡んでいます。つまり、「南向きなのに目の前の建物が近いので陽当たりが良くない」や「南東向きなのに開口部が狭く陽当たりが良くない」という状態です。

逆に北向きが絡む住戸は、はじめから陽当たりを期待していないので、陽当たりが悪くても大きな問題はありません。

○営業マンへの伝え方と案内時間の調整

前項のような「陽当たりが悪い」という状態も、眺望と同じく変えられません。ただ、営業マンへ以下のように陽当たりの詳細を伝えることで多少改善できます。

・季節ごとの陽当たりの違い

・時間帯ごとの陽当たりの違い

たとえば、目の前の建物の形状的に「11時～12時30分くらいまでは陽当たりが悪い」ものの、この時間帯以外の10時～15時頃までの時間帯は陽が当たるとします。

その情報を聞いた営業マンが、「大したデメリットではない。内見時間を調整することで払拭できる」と思えば、査定額は変わらないかもしれませんし、内見者の印象も落とさないで内見案内できるかもしれません。そのため、特に南向き絡みで陽当たりが良くないときは、上記をきちんと営業マンへ伝えましょう。

共用部のルールが守られていない

机上査定から訪問査定で査定額が下落する3つ目の要因は、共用部が汚い・ルールが守れていないときです。これはマンションだけの話ではあり、よほどひどくない限り査定額が下がるケースは稀です。

しかし、たとえば駐輪場に駐輪ラックがあるのに、「ラックが全く使われておらずラック外の通路に自転車が放置されている」「ゴミ捨て場が24時間OKではないのに大量のゴミが捨てられている」という場合には、査定額が下がる可能性はあります。

当然、内見者がこの状況を見るとマイナスになるからこそ査定額は下がるので、このような状況を改善するために管理会社に報告しましょう。そうすれば、掲示板での告知や、ルール違反がひどく所有者が特定出来る場合は、その所有者に直接連絡してくれます。

まとめ

机上査定から訪問査定で査定額が変わることは少ないです。ただ、上記が原因で査定額が変わる場合はあるので、その際は上述した対応方法を覚えておきましょう。そうすることで、実際の売却活動時にも高く売りやすい状態にできます。