2020.09.17

相続した家は売る？貸す？どちらが得か

親などから相続した不動産がある場合、そのままでは税金などの維持費がかかるばかりで、どうすればよいか困ってる人もいるでしょう。この先も自分で利用する予定がなければ、売却するべきか、賃貸にするべきか、どちらが得なのでしょうか。ここでは、どちらにすればよいかの判断ポイントについて紹介します。

相続不動産にかかる経費は？

相続した家を、そのまま空き家にしておいても経費がかかります。何にどれくらいの経費がかかっているでしょうか。

・固定資産税

不動産を所有していると、必ず固定資産税がかかります。固定資産は、所有している間、毎年かかる税金です。課税率は評価額の1.4%で、小規模住宅の場合は軽減措置があります。

・電気・ガス・水道

誰も住んでいなくとも、たまに様子を見に行くときのために、電気やガス、水道を使える状態にしていると、使っていなくともそれぞれに基本料金がかかります。毎月千円単位だからと、そのままにしておくケースが多いようですが、数年間と続くことを考えると万単位の負担になります。

・修繕費用

家は住まなくなると、風通しが悪くなり老朽化が進むといわれています。離れた場所に相続した家がある場合、台風などで周りに迷惑がかからないようにと、雨漏りの修理をしたり、建具を丈夫なものに付け替えたりなど修繕費用がかかることもあります。また、庭に雑草が生えてしまうため、自分で対応できないときには、誰かに管理を依頼することもあるかもしれません。

・管理費

誰も住まない家では、不審火なども不安もあります。火事になった場合、近隣に多大な迷惑をかけてしまうため、留守の家がどのような状態にあるか、定期的な巡回管理を依頼したり、オンラインでチェックしたりすることができる防犯カメラを設置するケースもあります。

・移動交通費

家財が残されている場合は、家の様子を見に行くこともありますが、当然、そのたびに交通費がかかります。遠方になればなるほど、一度に数万円とかかることもあり、負担は重くなるでしょう。

賃料か、まとまったお金が目的を考える

相続した家を、売却するか賃貸するか、どちらがよいか判断するためには、目的を明確にしましょう。

たとえば、売却する場合は、まとまったお金が手元に入ることになり、家を手放すことで、今後の維持管理費はなくなります。長く維持をしていくことが困難な場合は、売却を検討してもよいでしょう。

また、賃貸する場合は、将来にわたり毎月一定の賃料を受け取ることができ、賃料から家の維持管理費をまかなうことが期待できます。将来的に、相続した家に住むのを計画することもできるでしょう。どのようにしたいか、少し先の目的を考えて判断したいですね。

売却と賃貸で、金銭的にどちらが得かを知りたい場合は、おおよそのシミュレーションができるサイトもありますので、参考にしてもよいかもしれません。賃貸で注意したいことは、空室になる可能性です。常に入居者がいるとは限りませんので、シミュレーションの際には、空室期間も想定しておく必要があるでしょう。

10年先の資産価値も考える

相続した家の10年後の資産価値がどうなるのかも考えておきたい点です。一般的には、築年数が経過するほど、売却の価格も下がると考えられますので、相続した家の売却を考えている場合は、先送りすればするほど、高く売れないことになります。

また、当分の間、賃貸にしておいて、その後売却をしようと考えている場合、数年後には築年数が経過していますので、やはり売買価格は下がるでしょう。

駅に近い、学校に近いなど、立地条件がよい場所にある戸建て住宅なら、たとえ建物が古くなったとしても、土地の価値はある程度期待できます。

また、マンションであれば、都市部で駅に近い物件、商業施設が多く人気がある物件、設備グレードのよい物件などは、通常よりも価格の下がり方が緩やかになることもあります。

都市部では、立地条件や再開発などで、古くなってもマンションの不動産の価格が上がるケースもありますが、もしかしたら、近隣に新しい物件が建築されて競争することになる可能性もあります。どのような条件なら、そのくらい見込めるか、将来的な予測は個人ではなかなか難しいでしょう。

まとめ

相続した家を売却するべきか、賃貸するべきか、どちらが得かは、実際に、どちらの場合であってもしっかりと試算をすることが大切です。賃貸では空室のリスクも考慮する必要があるでしょう。また、どのようにしていきたいのか目的を明確にすることも必要です。将来的にどのような見込みができるかを予測することは、個人ではとても難しいため、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。