不動産売却をする際にはどのような税金がかかるのか、税金に関する手続きにはどのようなものがあるのか、気になりませんか？このページでは不動産売却時にかかる税金の種類と、必要な手続きについてお伝えします。

不動産売却時にかかる税金の種類１：所得税

まずは、不動産を売却した場合には所得税がかかる事があります。

1.所得税の概要

個人の収入にかかる税金です。

2,000万円で買った土地を5,000万円で売った場合には3,000万円の利益がでています。

このような利益は所得となりますので「譲渡所得」があったと認定され、所得税がかかることになります。

2.計算方法

所得税がいくらかかるかは１．譲渡所得の計算、２．課税譲渡所得の計算、３、税額の計算をすることによって求めます。

・譲渡所得の計算

まずは譲渡所得がいくらなのかを計算します

譲渡所得＝譲渡収入金額―（取得費＋譲渡費用）

「譲渡収入金額」というのは、実際に譲渡して得られた費用だけではなく、固定資産税や都市計画税の清算をして入ってきたお金も含んだ金額です。

固定資産税はその年の１月１日に物件を所有している人が払う事になっています。

しかし、その年の最中に不動産を売却するような場合は、不動産売買の取引慣例として、所有している期間で固定資産税の割り振りを行い、買主から清算してもらうことになっています。

取得費というのは、譲渡をするために支払った費用のことをいい、登記のために出費した登録免許税などを合算した費用（実額法）か、譲渡収入金額の５％（概算法）のどちらか大きい金額のものを使います。

譲渡費用は、譲渡にかかった費用で、登記に必要な費用や仲介手数料などが含まれます。

・課税譲渡所得の計算

譲渡所得が決まったら、そこから所得税法で控除されるものを引いて、課税譲渡所得を計算します。

課税譲渡所得＝譲渡所得―特別控除

特別控除には次のようなものがあります。

・マイホームを売った場合には最大3,000万円が控除されます

・収用等により土地建物を譲渡した場合には最大5,000万円が控除されます。

・税額の計算

課税譲渡所得が決まったら、税率を乗じて税額を決定します。

税額＝課税譲渡所得－税率

税率は所有期間が５年を超える場合と、５年以下の場合で異なります（前者を長期譲渡所得、後者を短期譲渡所得といいます）。

短期譲渡所得の場合には39.63％・長期譲渡所得の場合には20.315%が課税されます。

なお、居住用不動産の場合には10年を超える保有をしている場合には、課税譲渡所得6,000万円以下の部分については14.21%に軽減する措置がとられています（6,000万円を超える部分については20.315％です）。

3.納税方法

譲渡所得があった場合でも誰かが自動的に売却代金から引いてくれたりするわけではありません。

所得があった事を申告する必要があります。

譲渡所得があった際には、次の年の２月１５日から３月１５日までの間に確定申告をして、納付をする必要があります。

不動産売却時にかかる税金の種類２：登録免許税

不動産を売却すると登記をする必要があります。

もし、不動産の売主がまだ住宅ローンを負担している場合には、不動産に担保となる抵当権がついています。

売却をするときには、この抵当権を外す必要があるのですが、抵当権も登記がされているので、登記を外す必要があります（抵当権抹消登記）。

登記にあたっては登録免許税というものを払う必要があります。

抵当権の抹消にあたっては、１件の不動産につき1,000円の登録免許税がかかります。

なお、不動産売却により、売主から買主に所有権が移る事になるので、これにも登記が必要になりますが、この場合の登録免許税は不動産売買の慣習により買主が払うことになっているので、売主は負担する必要はありません。

納付の方法は、登記をする際に収入印紙を購入し、登記申請書に貼り付けて提出することになります。

・不動産売却時にかかる税金の相談をするには

登録免許税は１件につき1,000円という分かりやすい税金の納付の方法なのですが、所得税については、そもそも所得税がかかる場合なのか、所得税がかかるとして、控除が使えないのか？申告はどのようにすればよいのか？といった相談をしたくなるものです。

不動産に関する相談は不動産屋かな？という事を想像される方も多いと思いますが、税金の相談は税理士にするべきことになります。

他の士業や不動産屋さんにお話しをすること自体はできるのですが、結局は税理士を紹介される事になるので、注意をしましょう。

まとめ

このページでは、不動産を売却したときにかかる税金についてお伝えさせていただきました。

手数料的に取られる登録免許税は、１件1,000円程度のものなので、あまり気にしなくて良いのですが、所得税に関してはケースによって異なります。

費用が気になる方はどんな制度が使えるのかを税理士に相談してみることも良いといえるでしょう。

監修

［ライター］

つの

［経歴］

法律事務所で働いたことから不動産に詳しくなり、投資にも興味を持つ。ファイナンシャルプランニング技能士検定２級をはじめ取得した資格は多数。FX・株式投資などでブログ・twitterで情報発信をしており、不動産投資も行う予定。

［保有資格］

ファイナンシャルプランニング技能士検定２級