2020.12.10

不動産売却と購入、どちらを先にすべきか？

不動産売却は大きなお金が動く取引なので「住みたい物件が見つかったけれど、今の住まいを売却しなければ購入資金が用意できない」という人もいるでしょう。でも「先に自宅を手放したとして、必ずよい物件に出会えるかどうか不安だ」という考え方もあります。不動産売却と購入、どちらを先にするべきでしょうか？

「売却が先」だと資金繰りに無理が生じにくい

メリット

不動産を購入するときは、まず自分の出せる予算を明確にしてから、予算の範囲で購入できる物件を選んで下見するという流れが大切です。先にさまざまな物件を見て、理想の物件のイメージができると、たとえ予算面で無理があっても購入したくなり、我慢できなくなる人もいますので、注意しましょう。

まず、今の住まいを売却し、売却価格が明らかになると、新しい家の購入にいくらの予算を組むことができるかがはっきりします。予算が明確になることで、資金面で無理のない購入計画を立てることができるでしょう。

デメリット

自宅を売却し、引き渡しが済んでから、購入する物件が決まるまでの間、仮住まいをする費用が必要となります。

ペットを飼っている場合は、仮住まいもペット可の物件を探す必要があります。

「購入が先」だと、住みたい物件に早く住むことができる

メリット

不動産売却は、不動産会社への売却査定依頼や、銀行での住宅ローンに関する手続き、引っ越しなどのさまざまな時間と労力が必要になります。購入したい物件が見つかっていない状態で、まず不動産売却の動きを始めようとしても、あまりの大変さにモチベーションが保てないことも。

「ここに住みたい！」と思える物件をまず手に入れることで、売却活動にも意欲的になれるでしょう。

また、「住みたい！」と思える物件との出会いは、縁やタイミングにも左右されます。せっかく出会えた物件なので、購入することで満足感が得られるでしょう。

新居に移り住んでから、それまでの住まいを手放すので、仮住まいの心配をしなくてよい点もメリットです。

デメリット

2つの物件を所有する期間が生じるため、その間は住宅ローンや家賃などを2軒分、支出することになります。

手放す物件は、不動産会社による売却査定を受けます。しかし、査定より低い価格でしか買い手がつかない可能性もあります。あまりにも低い価格でしか買い手がつかなかった場合には、資金繰りに無理が出てくるかもしれません。

新居への引っ越しや、住宅ローンの支払いなどの事情で、前の住まいをできるだけ早く手放し売却代金を手に入れなければならないというふうに追い詰められた場合は、売却価格を下げての買い手探しをせざるを得ないことにもなります。

「購入を先、売却を後」にするなら、資金と時間の余裕が必要だと言えます。

住まいの買い替えで外してはならない3つのポイント

購入と売却、どちらを先にする方法を選んでも、外してはならないポイントがあります。

ポイント①：資金計画は堅実に

不動産売却も購入も、資金繰りについては、希望的観測ではならないよう、堅実な計画を立てましょう。

不動産の売却査定は、ネット上で済ませる机上査定だけでなく、訪問査定を受けて、物件の特性や周辺環境なども不動産会社側に確認してもらい、できるだけ現状を正確に反映した価格を算出してもらいましょう。

売却を先にし、購入する物件が決まるまで仮住まいをしなければならない場合は、その費用も余裕を持って見積もりましょう。

ポイント②：時間のやりくりはしっかりと

不動産売却や購入する物件を探し、住宅ローンの手続きを経て新居に移るまでは、事前に予測していたより時間がかかるかもしれません。時間には余裕のある計画を立てましょう。

たとえば、売却する物件の買い手がつき、引き渡し時期が来るまでに、売主は仮住まいに移ることになります。引き渡し時期は、買主の希望も考慮しなければなりませんが、売主もあまり短期間で引っ越し準備を進めるのは難しいでしょう。プロである不動産会社の担当者に相談しながら、ちょうどよい時期を決めることが大切です。

購入したい物件が見つかったら、仮住まいから引っ越すことにもなります。「もう一度、引っ越しをする」という前提で、仮住まいの入居時から荷物の収納方法などを考えておくとよいでしょう。

ポイント③：ローンを利用できる金額の把握を

以前に住宅ローンを利用したときと比べて、年齢が高くなっていること、健康状態が変化していること、転職や他のローンの利用などの事情があることで、新規の住宅ローンが組みにくくなっている場合があります。

住宅ローンが総額どのくらい利用できるか、頭金はいくら準備できるかを、事前に必ず確認しましょう。

住宅ローンは「多額のローンを借りる」ことよりも、「無理なく返済できる範囲で借りる」ことが大切です。

まとめ

不動産の買い替え・住み換えは「売却が先」「購入が先」のどちらを選んでも、メリットとデメリットがあります。皆さん自身にとって、どの方法のメリットが大きいのかを検討して、買い替えの進め方を決めましょう。また金銭的なことだけでなく、時間のやりくりや精神面の疲れにも注意して、納得のいく買い替えを実現しましょう。