住宅ローン返済が困難になったときの選択肢として、「任意売却」と「競売」があります。なんとなくイメージはできていても、詳しく理解している人は少ないでしょう。ここでは、任意売却と競売の違いやそれぞれのメリット・デメリットなどについて解説します。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売は、どちらもローン返済が困難になった際の不動産売却方法ですが、それぞれには大きな違いがあります。

・任意売却

任意売却は、住宅ローンなどの支払いを滞納した際に、抵当権が設定されている不動産を売却して、代金を残債に充てるものです。物件を売却するときの価格が一般的な不動産取引と同程度で売却できるケースが多くなっています。また、普通の不動産売買の取引と同じような販売方法で進めるため、ローン返済の滞納などの事情があきらかになりにくい取引です。

引越し費用などは捻出してもらえる可能性があり、引越しの日は、買い手側や債権者と交渉することができます。残債を一括で返済できなくとも、分割での返済等支払い方法を交渉することが可能です。

・競売

競売は、住宅ローンなどの支払いを滞納した際に、抵当権が設定されている不動産物件が差し押さえになり、債権者が該当する不動産物件の売却を進めるものです。物件を売却するときの価格は、市場の価格よりも低く抑えられることが多く、競売の情報は、裁判所や新聞、ネットなどで公開されます。そのため、近所や知人に競売になったことが知られる可能性が高くなります。

競売は売却価格が一般の取引よりも低く抑えられえるため、ローン残債分を売買代金で一括返済することは難しく、任意売却よりも残債が多く残る可能性があります。そもそもローン残債分は一括返済を求められるため、差し押さえになった不動産にそのまま住み続けることが難しくなります。

不動産が競売になると、所有者の希望などは関係なく、強制的に手続きが進められてしまうものなのです。

任意売却と競売のメリット・デメリット

次に、任意売却と競売には、それぞれどのようなメリット・デメリットがあるがポイントを確認しましょう。

●任意売却のメリット

・競売より高い売買価格で売れる

・売却の原因を知られにくい

・残債が残ったら分割返済が可能

●任意売却のデメリット

・信用情報登録で数年はローンやクレジットが申し込めない

・売却してもローン残高が残る

●競売のメリット

・途中の手続きがなく簡潔な取引で終わる

・自己破産をする場合残債はゼロになる（認定が必要）

●競売のデメリット

・不動産が競売になったことを知られる

・売却価格が低くなる

・強制的に手続きが行われる

売却価格は、競売よりも任意売却の方が高く売れる可能性が高くなります。よく裁判所に記載されている競売物件の価格は、通常の不動産取引価格よりはるかに低く設定されていることが多く、債権者にも債務者にも有利とはいえない面があります。

また、競売は強制的に手続きが進んでいくもので、所有者が何かをすることはないために、手間がかからないといわれますが、不動産が競売になったことが周りに知られるリスクや、信用情報に登録されて数年間はローンが申し込めないなど不便なことがあるでしょう。

任意売却を選択する理由

住宅ローン返済が困難になったときの選択肢は「任意売却」と「競売」とふたつありますが、債権者にとっても債務者にとっても「任意売却」を選択することをおすすめします。

なぜなら、競売をするときには債権者は予納金を裁判所に納めなければならず、手続きにも非常に時間がかかります。また、競売の売却価格は低く抑えられてしまいます。

しかし、任意売却であれば、売却価格は一般的な取引とかわらずにでき、比較的短時間で手続きが完了することが期待できます。

所有者にとっては、任意売却なら周りに事情を知られる可能性が低く、たとえローンの残債があっても支払い方法を交渉できます。競売で一気に自己破産になると、個人だけではなく、家族にまで影響が出る可能性があります。将来的なリスクも考慮すると、任意売却を進めることが最善ではないかと考えます。

まとめ

今回は、任意売却と競売の違いや、それぞれのメリット・デメリットなどについてお伝えしました。どちらも不動産を手放すことにはなりますが、将来的なリスクをしっかりとイメージして、後悔のない選択ができるようにしたいですね。

監修

［ライター］

岩野　愛弓

［経歴］

注文住宅会社に15年以上従事し、不動産売買業務の他、新築・リフォームの内外装、家具・建具造作の現場監修を行う。オリジナルデザインの住宅を数多く経験。不動産・住宅専門の執筆活動も行っている。

［保有資格］

宅地建物取引士