不動産を売却するときには、基本的にローン残債がある状態で売却はできません。仮に残債がある場合、一般的には手持ち資金で残債を完済しますが、実は「買い替えローン」というローンを利用することで手持ち資金を減らさずに不動産の売却ができます。今回は、そんな買い替えローンについて詳しく解説していきます。

買い替えローンとは何か？

買い替えローンとは、現在住んでいる物件の残債と、新しく購入する物件のローンを一緒に組めるローンのことです。買い替えローンの概要については、以下を理解しておきましょう。

・買い替えローンを組む流れ

・買い替えローンの実例

また、「住み替えローン」というローンもありますが、名称が違うだけで住み替えローンと買い替えローンは同じです。

○買い替えローンを組む流れ

買い替えローンを組むときは以下の流れになります。現在住んでいる物件をG、新しく購入する物件をAとします。

・Gの売却査定をする

・A探し始める

・Gを売り出す

・AのローンとGの残債（予想）で買い替えローンの審査開始

・上記の審査に承諾

・GとAの売買契約を締結する

・GとAの引渡しを行う

細かい流れは前後しても良いですが、現在住んでいる物件の売買契約を結ぶ前に、新しい物件の買い替えローンの審査に承諾している必要があります。

仮に、買い替えローン審査に承諾する前に現在の物件の売買契約を結べば、買い替えローンの審査が否決したときは手持ち資金で残債を完済することになるからです。

また、買い替えローンを利用する場合には、現在住んでいる物件と新しい物件の引渡し（決済）を同日に行うのも買い替えローンの特徴です。

○買い替えローンの実例

仮に現在住んでいる物件の残債が2,500万円あり、この物件の査定額が2,100万円だとします。要は、査定額で売れても400万円の残債があるということです。

そして、新しい物件の購入金額が3,000万円の場合、買い替えローンで「3,000万円+残債400万円」の合計3,400万円を組むことになります。

買い替えローンのメリット

買い替えローンのメリットは以下の通りです。

・手持ち資金を減らすことがない

・残債分も低金利で組むことが可能

○手持ち資金を減らすことがない

やはり、最も大きなメリットは手持ち資金を減らすことなく物件を売却できる点でしょう。手持ち資金を減らすということは、たとえば突発的な支出があっても対応できません。その点、買い替えローンだと手持ち資金を減らすことなく不動産売却が可能なので、何があっても安心できます。

○残債分も低金利で組むことが可能

仮に、買い替えローンを組まない場合は、残債分は手持ち資金で捻出するか、「フリーローン」などの別の借入を新たに起こすしかありません。しかし、たとえばフリーローンを組む場合は、低くても3％台、高いと10％以上の高金利になってしまいます。

一方、買い替えローンの場合には、残債分も新しい物件の住宅ローン金利で組むことが可能です。住宅ローン金利は、2018年12月時点で金利0.5％を切る金融機関もあるほど、ほかのローンと比べて圧倒的に低金利になります。

買い替えローンのデメリット

一方で買い替えローンには以下のデメリットもあります。

・買い替え時しか利用できない

・借入額が増えるので返済額が増える

・ローンの審査は厳しくなる

○買い替え時しか利用できない

前提として、買い替えローンは買い替え時しか利用できないローンです。つまり、現在住んでいる物件を売却して、賃貸物件に移り住むときなどは利用できません。

また、上述したように売却する物件と購入する物件は、同日決済する必要があります。そのため、現在の物件を売却して、数か月後に新しい物件を購入するなど、売買にタイムラグがある場合も利用できません。この「利用機会の少なさ」は買い替えローンのデメリットといえるでしょう。

○借入額が増えるので返済額が増える

また、買い替えローンを利用するということは、単純に残債分の借入が増額されます。そうなると、月々返済額も上がりますし、総返済額も上がります。

仮に、金利0.7％、借入期間30年のローンを組むとき、借入額3,000万円と、買い替えローンを合わせた借入額3,500万円のケースで比較してみましょう。

・3,000万円：月々92,413円、総返済額33,268,709円

・3,500万円：月々107,815円、総返済額38,813,536円

ローンの審査は厳しくなる

また、上記のように買い替えローンは借入金額が上がるので、単純に金融機関のローン審査が厳しくなります。このケースでの不動産売却は、新しい物件の買い替えローンが承諾されない限り成立しません。そのため、買い替えローン審査に承諾されるほど、借入者のプロフィールが良い必要があります。

まとめ

このように、不動産売却において「買い替え時」に限り、買い替えローンという特殊なローンを利用できます。特に、残債がある状態だと手持ち資金で捻出するのが一般的な流れなので、手持ち資金を減らさない買い替えローンはメリットが大きいです。

ただ、ローン審査に厳しいなどのデメリットもあるので、売却査定のときに不動産会社に相談すると良いでしょう。売却査定すれば残債額も見えてくるので、買い替えローンを組むべきかどうかの判断もできます。

監修

［ライター］

中村　昌弘

［経歴］

不動産ディベロッパーで新築マンション・戸建ての売却、中古マンション・戸建ての仲介、投資用マンションの仲介および用地取得などに携わったのち独立。

現在は、新卒採用コンサルティングを行うかたわら、不動産仲介事業にも関わる、サイト設計からコンテンツ制作、現場での物件案内なども手がける。