不動産売却で利益が出た場合、その利益は「所得」となります。所得には税金が発生するので、不動産売却によって税金がかかる可能性があるということです。今回は、不動産売却にかかる税金について、その税率と控除などを解説していきます。

■不動産所得の計算方法

不動産売却で税金が発生するかどうかを知るためには、まずは不動産売却で利益が出たかどうかを判断しなければいけません。そのためには、まずは譲渡所得（≒売却益）を算出しましょう。

○譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得＝（売却価格－売却時にかかった諸費用）―（購入時の不動産価格＋購入時にかかった諸費用－減価償却費用）

上記のように、単純に売却価格から購入時の価格を引くわけではありません。そこに売買時の諸費用を加味しなければいけませんし、減価償却費用も加味する必要があります。

特に、減価償却費用の計算は難しいので、国税庁の「確定申告作成コーナー」というサイトを利用すると良いでしょう。

このサイトは、売却時の築年数や構造などを入力すれば、自動的に減価償却費用が算出されます。また、売却価格や諸費用を入力する欄があるので、そこに金額を入力すれば譲渡所得も分かります。

○譲渡所得を計算するときの注意点

譲渡所得を計算するときの注意点は、不動産の取得費用が分からないときは取得費用が「売却価格×5％」になるということです。

たとえば、親から相続した一戸建てに住んでおり、その家と土地を売却したとします。その際、売買契約を結んだのは親であり、それが数十年前であれば契約書などが残ってない可能性があります。

仮に、その不動産の取得費用の証明になるものがなく、その一戸建てが3,000万円で売却されたら、取得費用は「3,000万円×5％＝150万円」になってしまうのです。

つまり、上述した譲渡所得の計算式に当てはめると、譲渡所得が高額になる可能性があり、譲渡所得税も高額になるリスクがあります。

このようなことにならないよう、売買契約書を探しておいたり、入出金履歴が分かる通帳を探したりしましょう。

■譲渡所得税率は3種類ある

前項の計算式に当てはめたところ、譲渡所得がプラスになった場合には譲渡所得税がかかります。そのため、確定申告をして納税しなければいけません。

仮に、譲渡所得がマイナスになるのであれば、確定申告も不要であり何もしなくて良いです。

譲渡所得税率には以下の3種類があります。

・10年超保有している

・5年超保有している（長期保有）

・5年以下の保有である（短期保有）

上記は、その不動産を売却した年の、1月1日時点での保有期間を指しています。保有期間が長いほど、譲渡所得税率は低いです。

○10年超の税率

10年超の保有期間の場合、譲渡所得税率は以下の通りです。

たとえば、譲渡所得が1,000万円であれば、「1,000万円×10％＝100万円」が譲渡所得税額です。

○長期保有の税率

長期保有の税率は以下の通りです。

・所得税：譲渡所得額×15％

・復興特別所得税：上記の所得税額×2.1％

・住民税：譲渡所得額×5％

たとえば、譲渡所得が1,000万円の場合には約203万円の税額になります。

○短期保有の税率

短期保有の税率は以下の通りです。

・所得税：譲渡所得額×30％

・復興特別所得税：上記の所得税額×2.1％

・住民税：譲渡所得額×9％

たとえば、譲渡所得が1,000万円の場合には約396万円の税額になります。

■3,000万円の特別控除の利用をチェック

次に、譲渡所得税と関係の深い、「3,000万円の特別控除」について以下を解説します。

・3,000万円の特別控除とは？

・適用条件とは？

○3,000万円の特別控除とは？

3,000万円の特別控除とは、譲渡所得を3,000万円控除（マイナス）してくれる税制優遇です。

一般的な不動産売却で、譲渡所得が3,000万円超になるケースは極めて少ないので、この税制優遇が適用できれば譲渡所得はゼロ……、つまり譲渡所得税もかからないということです。

○適用条件とは？

3,000万円の特別控除を適用するための条件は以下の通りです。

・自分の家を売ること（投資用はNG）

・現在住んでいないのであれば住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る

・家を取り壊していた場合は、「取り壊した日から1年以内に売る」、「売るまでに貸駐車場など、その他の用途で利用していない」という2つの条件が更に付け加えられる

・親子や夫婦など特別な関係がある人に対して売ったものでない。

この適用条件は抜粋なので、詳しくは国税庁ホームページを確認ください。

3,000万円の特別控除が利用できるかどうかは、譲渡所得税が発生するかどうかに大きくかかわってくるので、必ず確認するようにしましょう。

また、利用する場合は確定申告が必要になりますが、上述した国税庁「確定申告作成コーナー」で書類作成は可能です。

■まとめ

不動産の売却では譲渡所得プラスになることがあり、その所得にかかる税率は決して低くありません。そのため、3,000万円の特別控除を利用できるかどうかを確認し、仮に適用できない場合は売却前に税額を計算しておきましょう。

国税庁　取得費が分からないとき

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm

■国税庁ホームページ　譲渡所得税

・10年超　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

・長期保有　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm

・短期保有　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm